重庆一中法院发布多起涉商品房买卖“霸王条款”案例

为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定,明确行为准则,12月7日,重庆市第一中级人民法院联合辖区两级法院,针对近4年来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例,引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权,依法保护购房者合法权益,有序推进房地产市场健康发展。

近年来,商品房买卖合同纠纷数量持续攀升,纠纷类型也愈加多样化。2020年至今,重庆一中法院辖区两级法院共受理商品房预(销)售合同纠纷17366件,审结16382件,其中,重庆一中法院受理2431件,审结2388件。

经统计分析,此类纠纷中,房屋开发商利用自身优势地位,在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”,企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜,严重侵害购房者的合法权益。

一梯一户宣传引发争议

在一起案例中,张某与某公司签订的商品房买卖合同引发争议。合同约定购房者购买的房屋为“一梯一户、电梯入户”,但在实际交付时未能实现。开发商以补充协议为由主张变更宣传内容,并起诉购房者支付违约金。法院在二审中认定,补充协议不能排除宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺,作为双方约定内容,判决开发商支付违约金10,000元。

法官释法指出,开发企业通过格式条款排除广告宣传内容,且未进行特别提示和说明,该条款不成为合同内容。此外,补充协议中关于非格式条款的约定,被认定为免除或减轻开发商责任,因此判定为无效。

房屋面积“缩水”引发纠纷

另一起案例涉及林某与某公司的商品房买卖合同。合同约定房屋建筑面积为135.04㎡,但实际测算结果为132.48㎡。合同中约定多退少补,但补充协议却约定双方不承担责任。法院认为,补充协议的该部分约定限制了购房者的主要权利,不能约束购房者,开发商需退还购房款36783元。

法官释法指出,《合同法》规定对格式条款的理解有争议时应按照通常理解予以解释,且格式条款和非格式条款不一致时应采用非格式条款。对于合同中规定的“多退少补”的原则,法院认为购房者有权主张退还差价。

此次发布的典型案例还包括违约金约定的效力认定、修改合同条款后的效力认定、按揭贷款未办理成功的法律责任认定、履行期限“大幅缩短”的效力认定等方面的内容,这些典型案例通过以案释法的方式,引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权,依法保护购房者合法权益,有序推进房地产市场健康发展。(文/ 王天祥)